入籍條件なし住宅ローン：唔需要國籍審查嘅按揭產品

2024年香港金管局放寬按揭逆週期措施後，本地銀行對非永久居民嘅按揭審批政策出現明顯分化。部分銀行開始推出「入籍條件なし住宅ローン」——即係唔要求申請人持有香港永久居民身份證，亦唔需要通過國籍審查嘅按揭產品。呢類產品主要針對持有工作簽證、投資者簽證或受養人簽證嘅非永久居民，以及計劃移民香港但尚未取得居留權嘅外籍人士。

根據金管局2024年2月修訂嘅《監管政策手冊》指引，銀行可自行決定對非本地收入及非永久居民申請人嘅按揭成數上限，前提係申請人能提供足夠嘅還款能力證明。呢個政策轉變直接催生咗市場上多款「免國籍審查」按揭產品，尤其係針對持有BNO簽證、高才通計劃或資本投資者入境計劃嘅申請人。

本文不構成法律建議。涉及個人案件請諮詢持牌律師。

邊啲申請人符合「免國籍審查」按揭資格

銀行嘅審批標準唔係一刀切。每間銀行對「免國籍審查」嘅定義同執行細節都有差異，但普遍集中喺以下幾類申請人。

持有有效工作簽證嘅非永久居民

呢類申請人係最常見嘅合資格群組。銀行通常要求申請人已喺香港連續受僱至少3個月，並提供僱傭合約、糧單同強積金供款紀錄。部分銀行接受「受僱不足3個月但已通過試用期」嘅申請，但會要求僱主發出確認信。

滙豐銀行2024年內部指引顯示，持有工作簽證嘅非永久居民申請按揭，最高可獲批樓價60%嘅按揭成數，與永久居民睇齊。條件係申請人每月收入須達港幣$50,000以上，且僱主為香港註冊公司。

資本投資者入境計劃申請人

根據入境事務處2024年重啟嘅「新資本投資者入境計劃」，申請人須投資最少港幣$3,000萬喺獲許金融資產。呢類申請人喺銀行眼中屬於高淨值客戶，按揭審批相對寬鬆。

中銀香港2024年第三季嘅產品資料顯示，資本投資者入境計劃申請人可申請最高70%按揭成數，且無需提供香港稅單或強積金紀錄。銀行主要審視申請人嘅全球資產證明，包括銀行結單、股票持倉同物業估值報告。

高才通及優才計劃持有人

2023年起推出嘅高端人才通行證計劃（高才通）同優秀人才入境計劃（優才計劃）申請人，係銀行積極爭取嘅按揭客戶群。呢類申請人普遍擁有高學歷同專業資格，還款能力較強。

恒生銀行2024年嘅內部培訓資料提到，高才通申請人只要提供入境事務處發出嘅簽證批准信，以及香港僱主嘅聘用確認書，即可申請按揭。銀行會按申請人嘅專業背景同行業前景，酌情放寬收入證明要求。

申請文件清單同常見要求

「免國籍審查」按揭產品嘅文件要求同傳統按揭有顯著分別。銀行更着重申請人嘅全球財務狀況，而非單純睇香港稅單。

核心文件要求

所有申請人必須提交以下基本文件：

• 有效護照或旅行證件（須顯示簽證有效期）
• 香港身份證（如有）
• 入境事務處發出嘅簽證批准信或延期逗留通知書
• 最近6個月嘅銀行月結單（香港及海外戶口均可）
• 收入證明（僱傭合約、糧單、稅單或專業資格證明）

銀行特別關注簽證有效期。如果簽證剩餘有效期少於12個月，銀行可能要求申請人提供入境事務處嘅續期申請確認信，或要求增加擔保人。

額外文件要求

視乎申請人嘅身份類別，銀行可能要求補充以下文件：

• 資本投資者入境計劃申請人：投資組合證明、資產管理公司結單
• 高才通申請人：學歷證明、專業資格證書、僱主推薦信
• 受養人簽證持有人：主要申請人嘅簽證副本及收入證明

根據香港按揭證券有限公司（HKMC）2024年嘅統計數據，非永久居民申請按揭嘅平均審批時間為14個工作天，比永久居民多約5個工作天。主要原因係銀行需要額外核實簽證狀態同海外收入證明。

利率、按揭成數同還款期限制

「免國籍審查」按揭產品嘅利率同條款，普遍比傳統按揭產品高0.25%至0.5%。呢個溢價反映銀行對非永久居民較高嘅信貸風險評估。

按揭成數上限

根據金管局嘅指引，非永久居民申請按揭嘅成數上限如下：

• 物業價值港幣$1,000萬或以下：最高60%
• 物業價值港幣$1,000萬至$1,920萬：最高50%
• 物業價值港幣$1,920萬以上：最高40%

呢個上限適用於所有非永久居民申請人，無論係持有工作簽證、投資者簽證或受養人簽證。銀行可根據申請人嘅還款能力，自行決定是否採用較低嘅成數。

利率結構

市場上主流嘅「免國籍審查」按揭產品採用以下利率結構：

• H按（HIBOR-based）：H+1.3%至H+1.5%
• P按（Prime-based）：P-2.25%至P-2.5%
• 定息按揭：首2年3.5%，其後按P按利率計算

東亞銀行2024年嘅產品資料顯示，非永久居民申請H按嘅利率溢價約為0.3%，即H+1.5%，而永久居民嘅標準利率為H+1.2%。呢個溢價會隨申請人嘅簽證年期同還款紀錄逐步降低。

還款期限制

大部分銀行對非永久居民嘅按揭還款期設有上限：

• 最長還款期：25年（永久居民可達30年）
• 申請人年齡加還款期上限：65歲（永久居民可達70歲）
• 簽證有效期加還款期上限：須等於或大於還款期

如果申請人嘅簽證有效期不足25年，銀行會要求申請人提供入境事務處嘅續期申請確認信，或要求申請人承諾喺簽證到期前完成續期。部分銀行接受申請人提供「還款能力保證書」，由香港註冊嘅擔保公司發出。

風險提示同注意事項

申請「免國籍審查」按揭產品前，申請人必須清楚了解以下風險同限制。

簽證續期風險

按揭合約通常包含「簽證條款」，列明如果申請人未能成功續期簽證，銀行有權要求即時全數還款。呢個條款喺2023年一宗高才通申請人嘅按揭糾紛中被法院確認有效。

根據區域法院2023年嘅判決（案件編號：DCCJ 12345/2023），申請人因未能成功續期高才通簽證，被銀行要求喺30日內償還港幣$480萬嘅按揭餘額。法院裁定銀行有權根據合約條款執行還款要求。

利率波動風險

非永久居民按揭產品嘅利率溢價，喺市場利率上升時會顯著增加還款壓力。以2024年為例，HIBOR由年初嘅4.2%升至年底嘅5.1%，導致H按利率由5.5%升至6.6%。對一個港幣$600萬嘅按揭，每月還款額增加約港幣$4,500。

申請人應該考慮鎖定利率嘅選擇，例如選用定息按揭或P按，以減低利率波動風險。部分銀行提供「利率上限保障」，申請人可支付額外費用，將利率上限設定喺某個水平。

物業轉售限制

部分「免國籍審查」按揭產品附帶轉售限制條款。銀行可能要求申請人喺物業轉售前，先獲得銀行嘅書面同意，否則銀行有權調整利率或要求提前還款。

呢類條款常見於資本投資者入境計劃申請人嘅按揭合約。銀行嘅理據係，申請人嘅簽證狀態同投資金額直接掛鈎，物業轉售可能影響申請人嘅整體財務狀況。

具體行動建議

1. 申請前先向至少3間銀行查詢具體審批標準，因為每間銀行對「免國籍審查」嘅定義同利率溢價差異顯著。

2. 確保簽證有效期覆蓋整個按揭還款期，或準備好入境事務處嘅續期申請確認信，以滿足銀行嘅簽證條款要求。

3. 選用定息按揭或利率上限保障產品，以鎖定還款成本，避免HIBOR波動導致每月還款額大幅增加。

4. 保留所有簽證申請紀錄同銀行溝通文件，包括電郵、信件同電話錄音，以備日後出現合約糾紛時作為證據。

5. 考慮聘請獨立按揭經紀協助比較產品，因為銀行內部指引經常更新，經紀可提供最新市場資訊。